Locaux professionnels : quelles différences entre bail commercial et bail professionnel ?

Les baux commerciaux et professionnels ne visent pas les mêmes activités et n’impliquent pas les mêmes obligations en matière de durée et de droit au renouvellement, par exemple. Retrouvez les principales caractéristiques de ces contrats de location afin de choisir celui qui correspond à vos attentes et à votre situation.  

Le bail professionnel  

Le bail professionnel ne convient pas à toutes les activités et présente une certaine souplesse par rapport au bail commercial, notamment en matière de durée.  

Qui est concerné ?  

Le bail professionnel encadre la location d’un local destiné à être utilisé dans l’exercice d’une activité autre que commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Plus généralement, pour conclure ce type de bail, les revenus du professionnel doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices non-commerciaux. Ce bail intéresse ainsi davantage les professionnels exerçant une activité libérale réglementée, comme les médecins, les bureaux d’avocats ou d’architectes, ou non réglementée, à l’image des consultants ou des conseillers en gestion.  

Les clauses du bail professionnel  

Librement fixé par les parties, le contenu du bail professionnel est obligatoirement écrit en faisant mention des clauses habituelles concernant l’identité des parties, la description du local, le montant du loyer, la répartition des charges et les obligations qui incombent au bailleur et au locataire.  

Durée du bail professionnel  

La durée minimale du bail professionnel est fixée à 6 ans, mais le contrat peut être conclu pour une durée supérieure. Le locataire reste toutefois libre de quitter les locaux à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. La notification se fait par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. Quant au bailleur, celui-ci ne peut mettre fin au contrat qu’à son expiration. En l’absence de dénonciation par le bailleur, le contrat, arrivé à son terme, est reconduit tacitement, sans formalité particulière. Si les parties ne souhaitent pas reconduire le bail, elles doivent le notifier en respectant un préavis de 6 mois.  

Le bail commercial  

Le bail commercial est relativement plus encadré que le bail professionnel, compte tenu de la nature des activités exercées.  

Quelles sont les activités concernées par le bail commercial ?  

Le bail commercial vise les locaux affectés à l’exercice des activité commerciales, artisanales ou industrielles, par ailleurs excluent des baux professionnels. Si le professionnel entend exercer l’une de ces activités, mais que celui-ci n’y est pas administrativement affecté, le changement d’affectation du local s’impose avant la considération du bail commercial. Ainsi, les propriétaires bailleurs d’un local à usage d’habitation devront procéder à cette démarche pour sa location à un commerçant. Le bail commercial peut par ailleurs comporter une clause de déspécialisation, permettant l’exercice d’une activité commerciale particulière.   

Le contenu du bail commercial  

Comme le bail professionnel, il doit faire mention des informations essentielles : identité des parties, modes de règlement du loyer, durée du bail… Il doit par ailleurs préciser le type d’activité exercée dans le local professionnel, et le cas échéant les parties peuvent conclure un bail « tous commerces » autorisant tout type d’activité commerciale.  

La durée du bail  

Le Code du commerce prévoit que la durée du bail commercial ne peut pas être inférieure à 9 ans. Le locataire peut donner congé à l’issue de chaque période triennale, d’où l’expression « bail 3 – 6 – 9 » couramment employé sur ce type de contrat. En vue d’une éventuelle résiliation, le locataire doit présenter son congé au bailleur en respectant un préavis de 6 mois avant la fin de la période triennale ou avant le terme du contrat. Ce congé est donné par lettre recommandée avec accusé de réception. De son côté, le bailleur doit au locataire une indemnité d’éviction s’il décide de résilier le bail ou d’en refuser le renouvellement. En l’absence de notification et à l’issue du contrat, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail pour la même durée.